یکی از عوامل بسیار مهم در افزایش قیمت مسکن، رشد قیمت زمین است. امروزه بخش قابل توجهی از قیمت مسکن را قیمت زمین تشکیل می‌دهد به گونه‌ای که به طور متوسط 60 درصد از قیمت مسکن مربوط به ارزش زمین است. این عدد در مناطق لوکس شهر تهران تا 90 درصد هم می‌رسد.
با کاهش یا حذف قیمت زمین، امکان خرید نقدی یا اقساطی مسکن برای بسیاری از مردم فراهم می‌شود، حال آنکه در شرایط فعلی اکثر افراد فاقد دارایی زمین و مسکن چنین توانی ندارند.
نگاهی به نمودار شاخص قیمت زمین در شهر تهران، افزایش شدید قیمت نسبی زمین را آشکار می‌سازد. نمودار زیر شاخص قیمت زمین در شهر تهران را با شاخص سطح عمومی قیمت‌ها (شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی) مقایسه کرده است.
مشاهده می‌شود که قیمت کالاها و خدمات مصرفی در سال 1399 نسبت به سال 1390 رشدی به میزان 640 درصد داشته و 7.4 برابر شده است؛ حال آنکه قیمت زمین در تهران در همین بازه زمانی 9 ساله رشدی 1400 درصدی داشته و 15 برابر شده است.
بنابراین قیمت نسبی زمین در تهران، رشد 2 برابری داشته است، یعنی زمین به میزان 2 برابر بیش از قیمت کالاها و خدمات مصرفی مردم رشد قیمت داشته است. این امر به وضوح حاکی از بر هم خوردن ترکیب عرضه و تقاضا در حوزه زمین است که ناشی از محدودیت عرضه زمین با بستن حریم شهرها و رشد جمعیت نیازمند مسکن در سال‌های بوده است و این تبعات قابل توجه را دارد:
- شکلگیری یک ساختار نهادی و انگیزشی مخرب به شکل برنده بودن زمین‌داران و ملاکان در قیاس با تولیدکنندگان و عرضه‌کنندگان خدمات و سایر مردم؛ ملاک در این سال‌ها به طور قابل توجهی از تورم جلو بوده و ثروتش رشد حقیقی قدرت خرید داشته است. در نتیجه مردم و بانک‌ها گرایش بیشتری به خرید و احتکار دارایی ملکی به جای سرمایه‌گذاری مولد خواهند داشت. بنابراین هم رشد سطح درآمد سرانه حقیقی محدود شده و هم به لحاظ توزیعی سهم ملاکان از کیک اقتصاد افزایش یافته است.
- افزایش طول دوره انتظار صاحب مسکن شدن و در نتیجه سلب امکان ازدواج جوانان و غیرممکن شدن خرید خانه توسط زوج‌های جوان و افراد فاقد مسکن یا بدمسکن، به خصوص در تهران و کلان‌شهرها.
شکست این قاعده بازی نامولد نیازمند افزایش قابل توجه در عرضه زمین قابل سکونت و مرغوب یا دارای پتانسیل مرغوب شدن در آینده است. در این راستا بایستی کمربند شهرها باز شده و امکان توسعه افقی و بزرگتر شدن مساحت شهرها (و در صورت لزوم روستاها) فراهم شود.
علاوه بر این، بایستی امکان ایجاد و توسعه شهرهای جدید در مناطق جغرافیایی دارای ظرفیت بالقوه فراهم شود. همچنین عرضه زمین باید طوری باشد که امکان ساخت مسکن ویلایی برای متقاضیان امکان‌پذیر شود. ایران سرزمین پهناوری است که قابلیت توسعه‌ی شهرها در آن به راحتی و بدون این‌که به محیط زیست و زمین‌های مرغوب کشاورزی ضربه بخورد وجود دارد.
توزیع زمین با اولویت افراد فاقد زمین و مسکن، بهترین، موثرترین و سریع‌ترین راه برای ارتقای رفاه عمومی و دسترسی مردم به مسکن مناسب و ارزان است، ضمن آنکه اثر قابل توجهی بر تغییر ساختار نهادی اقتصاد در جهت اعتلای ایجاد ارزش افزوده و رشد اقتصادی خواهد داشت؛ به شرط آنکه دولت عزم ایستادگی در مقابل ذی‌نفعان را در ازای رشد قابل توجه در رفاه مردم داشته باشد.
نظر شما